Mindestpreis Ferienwohnung: Preisuntergrenze berechnen

Die Preisuntergrenze ist der Nachtpreis, unter dem dich eine Buchung mehr kostet, als sie einbringt — jede verkaufte Nacht darunter ist ein Verlustgeschäft, egal wie voll dein Kalender aussieht. Berechnen kannst du sie in einem Schritt: alle variablen Kosten pro belegter Nacht addieren (Reinigung, Wäsche, Verbrauch, Material, anteilige Nebenkosten) und die Summe durch 1 minus deinen Portal-Provisionssatz teilen. Dieser Artikel führt dich Schritt für Schritt durch genau diese Rechnung, rechnet ein komplettes Beispiel für eine fiktive 80-€-Wohnung durch und zeigt, wie du das Ergebnis in einem Pricing-Tool wie PriceLabs hinterlegst.

Was ist die Preisuntergrenze?

Die Preisuntergrenze (in Pricing-Tools meist „Minimum Price") ist der Mindestpreis pro Nacht, unter den dein Nachtpreis nie fällt — unabhängig davon, wie schwach die Nachfrage gerade ist. Sie ist keine Preisstrategie und kein Zielwert, sondern eine Kostenschwelle: die Antwort auf die Frage, ab welchem Preis eine Buchung überhaupt noch etwas für dich übrig lässt.

Im Revenue Management für Ferienwohnungen ist die Untergrenze einer von vier Stellhebeln — neben dynamischen Preisen, Mindestaufenthalten und Lückentage-Steuerung. Sie ist der unspektakulärste dieser Hebel, aber der einzige, der dich aktiv vor Verlust schützt statt „nur" Umsatz zu optimieren.

Wichtig für das Verständnis: Eine leere Nacht kostet dich (kurzfristig betrachtet) nichts zusätzlich — deine Fixkosten laufen ohnehin. Eine belegte Nacht dagegen löst reale Kosten aus: Reinigung, Wäsche, Strom, Provision. Deshalb ist eine Buchung unter der Untergrenze schlechter als gar keine Buchung.

Warum ist die Untergrenze die wichtigste Einstellung in jedem Pricing-Tool?

Weil ein Pricing-Tool deine Kosten nicht kennt. Tools für dynamische Preisgestaltung rechnen mit Marktdaten — Nachfrage, Vergleichsobjekte, Buchungsvorlauf — und senken den Preis in schwachen Zeiträumen so weit ab, bis das Datum buchbar wirkt. Ob der Preis dann noch deine Reinigung deckt, kann der Algorithmus nicht wissen. Die Untergrenze ist die einzige Stelle, an der deine Kostenrealität ins System kommt.

PriceLabs zieht deshalb eine Notbremse ein: Setzt du selbst kein Minimum, greift laut offizieller Dokumentation automatisch ein „Safety Min Price" von 30 % deines Basispreises. Das verhindert Extremfälle — aber ob 30 % deines Basispreises deine Kosten decken, ist Zufall. Diese Zahl gehört von dir berechnet, nicht vom Tool geraten.

Die Untergrenze wird umso wichtiger, je mehr Rabatt-Automatiken du nutzt: Last-Minute-Abschläge, Nebensaison-Anpassungen und vor allem Lücken-Rabatte für kurze Buchungslücken stapeln sich im Zweifel übereinander. Ohne hartes Minimum füllt dir diese Kombination den Kalender mit Nächten, an denen du draufzahlst.

In einem meiner Mandate — sechs Ferienhäuser im Stubaital — waren neu aufgesetzte Preisuntergrenzen ein zentraler Teil des Setups, zusammen mit saisonalen Mindestaufenthalten und Lückentage-Steuerung in PriceLabs — seitdem ist auch die Nebensaison ausgelastet. Solche Setups baue ich im Rahmen von Revenue Management für Vermieter regelmäßig — die Untergrenze steht dabei immer am Anfang, weil alle anderen Regeln auf ihr aufbauen.

Preisuntergrenze berechnen: Schritt für Schritt

Die Untergrenze ergibt sich aus deinen variablen Kosten pro belegter Nacht — also allen Kosten, die nur dann anfallen, wenn tatsächlich ein Gast da ist. So gehst du vor:

1. Reinigung und Wäsche pro Aufenthalt ermitteln. Was kostet dich ein kompletter Turnover — Endreinigung plus Wäschepaket (Bettwäsche, Handtücher), egal ob externer Dienstleister oder eigene Zeit zu einem ehrlichen Stundensatz? Teile den Betrag durch deine durchschnittliche Aufenthaltsdauer in Nächten, um auf Kosten pro Nacht zu kommen.
2. Verbrauchskosten pro Nacht schätzen. Strom, Wasser und Heizung steigen messbar, wenn Gäste da sind. Vergleiche belegte mit unbelegten Monaten auf deiner Abrechnung oder setze einen ehrlichen Schätzwert an — im Winter mit Heizung deutlich höher als im Sommer.
3. Verbrauchsmaterial pro Nacht ansetzen. Kaffee, Tee, Seife, Spülmittel, Toilettenpapier, kleine Willkommensaufmerksamkeiten — einzeln Kleinbeträge, in Summe ein realer Posten.
4. Kurtaxe oder Übernachtungssteuer prüfen. In vielen Orten zahlt der Gast die Kurtaxe separat — dann gehört sie nicht in deine Rechnung. Trägst du sie dagegen selbst oder ist sie in deinem Preis inkludiert, ist sie ein variabler Kostenpunkt pro Nacht und Person. Wie solche Abgaben funktionieren, zeigt am Beispiel der Ostsee der Artikel zur Kurtaxe für Ferienwohnungen.
5. Anteilige Verwaltungskosten ergänzen (optional). Buchhaltung pro Buchung, Zahlungsgebühren, Gästemappen-Druck — wer genau rechnen will, legt diese Posten auf die Nacht um. Für eine erste Untergrenze reicht ein kleiner Pauschalwert.
6. Zwischensumme bilden. Addiere die Posten aus Schritt 1 bis 5. Das sind deine variablen Kosten pro belegter Nacht — vor Provision.
7. Portal-Provision einrechnen — durch Division, nicht Addition. Maßgeblich ist dein tatsächlicher Provisionssatz — den findest du in deinen Portal-Abrechnungen. Die Provision wird vom Gastpreis berechnet, nicht von deinen Kosten. Deshalb gilt: Untergrenze = Zwischensumme ÷ (1 − Provisionssatz). Mit dem frei gewählten Beispielwert von 17 % Provision teilst du also durch 0,83.

Das Ergebnis ist deine kurzfristige Preisuntergrenze: der Nachtpreis, ab dem eine Buchung dich nicht mehr Geld kostet, als sie bringt.

Beispielrechnung: Untergrenze für eine 80-€-Wohnung

Rechnen wir das einmal komplett durch — Beispielrechnung mit frei gewählten Werten: eine fiktive Ferienwohnung mit 80 € regulärem Nachtpreis, durchschnittlich 3 Nächten Aufenthaltsdauer und 17 % Portal-Provision (frei gewählter Beispielwert — setze hier deinen tatsächlichen Provisionssatz aus deinen Portal-Abrechnungen ein). Die Kurtaxe zahlt der Gast in diesem Beispiel separat.

Die Untergrenze dieser Wohnung liegt also bei 40 € — genau der Hälfte des regulären Preises. Zur Probe: Bei 40 € Nachtpreis behält das Portal 6,80 € (17 %), es bleiben 33,20 € — die variablen Kosten von 33 € sind gedeckt.

Zwei Dinge fallen an der Rechnung auf. Erstens dominiert die Reinigung: Bei kurzen Aufenthalten steigt ihr Anteil pro Nacht stark — dieselbe Wohnung hätte bei ⌀ 2 Nächten schon 30 € Reinigungskosten pro Nacht und damit eine Untergrenze von rund 52 €. Zweitens macht die Provision aus 33 € Kosten fast 40 € Mindestpreis — wer sie weglässt, kalkuliert systematisch zu niedrig.

Wenn du mehrere Wohnungen hast, berechne die Untergrenze deshalb pro Wohnung separat: Reinigungszeit, Energieverbrauch und durchschnittliche Aufenthaltsdauer unterscheiden sich zwischen den Einheiten, und ein pauschaler Wert wäre für mindestens eine der Wohnungen zwangsläufig falsch.

Kurzfristige vs. langfristige Untergrenze: die Deckungsbeitrags-Logik

Die 40 € aus dem Beispiel decken nur die variablen Kosten — Zins, Versicherung, Grundsteuer, Internet-Grundgebühr und Rücklagen tauchen darin nicht auf. Trotzdem ist es richtig, kurzfristig jede Nacht über 40 € anzunehmen. Der Grund heißt Deckungsbeitrag, und die Logik ist einfacher, als das Wort klingt.

Deine Fixkosten laufen weiter, ob die Wohnung belegt ist oder nicht. Für die Entscheidung „diese eine Nacht verkaufen oder leer lassen?" zählen sie deshalb nicht — entscheidend ist nur, ob der Preis die Kosten deckt, die durch die Buchung entstehen. Alles darüber ist Deckungsbeitrag: Geld, das zu den ohnehin laufenden Fixkosten beiträgt. Im Beispiel bringt eine Nebensaison-Nacht zu 55 € nach Provision 45,65 € ein; abzüglich 33 € variabler Kosten bleiben 12,65 € Deckungsbeitrag — 12,65 € mehr, als die leere Nacht gebracht hätte.

Langfristig reicht das natürlich nicht: Übers Jahr muss dein durchschnittlicher Nachtpreis auch Fixkosten und Rücklagen tragen, sonst betreibst du ein Hobby mit Verlust. Deshalb lohnt es sich, zwei Werte zu kennen:

• Kurzfristige Untergrenze (variable Kosten ÷ (1 − Provision)): das harte Minimum für dein Pricing-Tool. Darunter wird keine einzige Nacht verkauft.
• Langfristige Untergrenze (inklusive umgelegter Fixkosten): dein Kontrollwert. Liegt dein Jahresdurchschnittspreis dauerhaft in ihrer Nähe oder darunter, liegt das Problem nicht bei der einzelnen Nacht — sondern bei Basispreis, Auslastung oder Kostenstruktur insgesamt.

Ins Tool gehört die kurzfristige. Die langfristige gehört in deinen Jahres-Check.

Typische Fehler bei der Preisuntergrenze

Die vier häufigsten Fehler: Wunschpreis statt Kostenschwelle, vergessene Reinigung, falsch gerechnete Provision und eine nie aktualisierte Untergrenze. Alle vier sind leicht zu vermeiden, wenn man sie kennt.

• Untergrenze = Wunschpreis. Wer sein Minimum auf „unter 70 € vermiete ich nicht" setzt, macht aus der Kostenschwelle eine Stolz-Schwelle — und lässt in der Nebensaison Nächte verfallen, die 20 oder 30 € Deckungsbeitrag gebracht hätten. Die Untergrenze schützt vor Verlust, nicht vor niedrigen Preisen.
• Reinigung vergessen. Der teuerste Einzelposten fehlt erstaunlich oft — meist mit dem Argument, der Gast zahle ja eine Reinigungsgebühr. Das gilt nur, wenn die Gebühr die echten Kosten inklusive Wäsche wirklich vollständig deckt. Ist die Reinigung ganz oder teilweise in der Rate einkalkuliert, gehört sie in die Untergrenze.
• Provision falsch herum gerechnet. 33 € Kosten plus 17 % ergibt 38,61 € — das reicht nicht, denn das Portal berechnet die Provision vom Gastpreis, nicht von deinen Kosten. Richtig ist die Division: 33 € ÷ 0,83 = 39,76 €. Der Unterschied wirkt klein, summiert sich aber über jede rabattierte Nacht. Prüfe außerdem, worauf dein Portal die Provision erhebt — in der Regel auf den gesamten Buchungswert inklusive Reinigungsgebühr, nicht nur auf den Übernachtungspreis.
• Einmal gerechnet, nie angepasst. Reinigungspreise, Energiekosten und Provisionsmodelle ändern sich. Eine Untergrenze von vor drei Jahren ist mit hoher Wahrscheinlichkeit zu niedrig. Einmal pro Jahr neu rechnen — idealerweise vor der Nebensaison, wenn sie am häufigsten greift.

Wie hinterlegst du die Untergrenze im Pricing-Tool?

Konzeptionell ist es in jedem Tool dasselbe: Es gibt ein Feld für den Mindestpreis pro Nacht, und der dort eingetragene Wert hat Vorrang vor den Preisempfehlungen des Algorithmus. In PriceLabs heißt das Feld „Minimum Price" — fällt die berechnete Empfehlung darunter, wird laut PriceLabs-Dokumentation stattdessen dein Minimum angewendet. Einstellen kannst du es dort pro Listing im Pricing Dashboard, auf der Manage-Listings-Seite oder im Multi Calendar.

Zwei Punkte solltest du dabei prüfen:

• Ausnahmen kennen. Manche Einstellungen können Preise unterhalb des Minimums erzeugen — in PriceLabs etwa datumsbezogene Overrides. Wenn du solche Funktionen nutzt, rechne bewusst nach, ob der Ausnahmepreis noch über deiner Kostenschwelle liegt.
• Ankommen auf den Portalen verifizieren. Trage die Untergrenze ein und prüfe stichprobenartig im Kalender von Airbnb oder Booking.com, ob schwache Termine tatsächlich nicht darunter fallen. Zwischen Tool, Channel Manager und Portal geht gelegentlich etwas verloren — Vertrauen ist gut, ein Blick in den Live-Kalender ist besser.

Saisonale Feinheiten (etwa eine höhere Untergrenze für die Hauptsaison) kannst du später ergänzen. Für den Start zählt das eine, harte Minimum aus deiner Rechnung.

Fazit: Erst die Untergrenze, dann alles andere

Die Preisuntergrenze ist die einzige Pricing-Einstellung, die dich aktiv vor Verlust schützt — und sie kostet dich genau eine ehrliche Rechnung: variable Kosten pro Nacht addieren, durch 1 minus Provisionssatz teilen, als Minimum ins Tool eintragen. Dein nächster Schritt: Nimm dir die letzte Reinigungsrechnung und deine Nebenkostenabrechnung, rechne deine Untergrenze nach dem Schema aus diesem Artikel aus und vergleiche sie mit dem Minimum, das aktuell in deinem Pricing-Tool steht. Wenn dort noch nie ein bewusst berechneter Wert stand, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass du gerade Nächte unter deinen Kosten verkaufst.

Häufige Fragen

01Was ist die Preisuntergrenze bei einer Ferienwohnung?+

Die Preisuntergrenze ist der Mindestpreis pro Nacht, unter den dein Nachtpreis nie fallen darf — egal wie schwach die Nachfrage ist. Sie entspricht mindestens den variablen Kosten pro belegter Nacht (Reinigung, Wäsche, Verbrauch, Material, Provision): Jede Nacht darunter kostet dich mehr, als sie einbringt.

02Wie berechne ich den Mindestpreis pro Nacht für meine Ferienwohnung?+

Addiere alle variablen Kosten pro belegter Nacht — Reinigung und Wäsche (pro Aufenthalt, geteilt durch die durchschnittliche Aufenthaltsdauer), Strom/Wasser/Heizung, Verbrauchsmaterial, ggf. Kurtaxe und anteilige Buchhaltung — und teile die Summe durch 1 minus deinen Portal-Provisionssatz. Beispiel: 33 € Kosten und 17 % Provision ergeben 33 ÷ 0,83 ≈ 40 € Untergrenze.

03Was passiert, wenn ich keine Preisuntergrenze im Pricing-Tool setze?+

Dann rabattiert das Tool schwache Termine so weit, bis sie buchbar wirken — im Zweifel unter deine Kosten. PriceLabs setzt ohne eigene Eingabe automatisch einen Safety Min Price von 30 % des Basispreises; ob dieser Wert deine Kosten deckt, prüft das Tool nicht, denn es kennt deine Kostenstruktur nicht.

04Ist die Preisuntergrenze dasselbe wie mein Wunschpreis?+

Nein. Die Preisuntergrenze ist eine Kostenschwelle, kein Zielpreis: Sie markiert den Punkt, ab dem eine Buchung überhaupt etwas zu deinen Fixkosten beiträgt. Wer stattdessen seinen Wunschpreis als Minimum einträgt, blockiert Buchungen in der Nebensaison, die zwar unter dem Wunschpreis, aber deutlich über den Kosten liegen.

05Muss die Preisuntergrenze auch meine Fixkosten decken?+

Für die einzelne Buchungsentscheidung nicht: Kurzfristig lohnt sich jede Nacht, die mehr einbringt als ihre variablen Kosten, weil der Überschuss zu Fixkosten wie Zins, Versicherung und Grundgebühren beiträgt. Langfristig muss dein durchschnittlicher Nachtpreis aber deutlich darüber liegen — sonst trägt sich die Wohnung insgesamt nicht.