Die Begriffe. Kurz erklärt.
21 Begriffe rund um Preise, Auslastung und Automatisierung deiner Ferienwohnung — jeweils mit dem, was sie für deinen Betrieb praktisch bedeuten.
ADR
ADR (Average Daily Rate) ist der durchschnittlich erzielte Preis pro verkaufter Nacht: Logis-Umsatz geteilt durch die Zahl der verkauften Nächte. Leere Nächte tauchen in der ADR nicht auf — sie misst das Preisniveau, nicht die Belegung.
Rechne deine ADR pro Monat oder Saison aus, um zu sehen, was deine Wohnung dem Markt aktuell wert ist. Eine hohe ADR bei vielen Leerständen heißt aber nicht automatisch gutes Geschäft — dafür brauchst du den RevPAR.
Auslastung (Occupancy)
Auslastung (englisch Occupancy) bezeichnet den Anteil der verkauften Nächte an den verfügbaren Nächten eines Zeitraums. Gesperrte Nächte, etwa für Eigennutzung oder Renovierung, zählen dabei nicht als verfügbar. Die Auslastung misst, wie voll der Kalender ist — aber nicht, zu welchem Preis.
Steuere nie auf Auslastung allein: Ein voller Kalender kann schlicht bedeuten, dass du zu billig bist. Bewerte die Auslastung immer zusammen mit deiner ADR.
Basispreis (Base Price)
Basispreis (englisch Base Price) bezeichnet den Preis für eine durchschnittliche Nacht in der mittleren Saison — den Anker, um den ein Pricing-Tool die Nachtpreise nach oben und unten schwanken lässt. Er ist die wichtigste Grundeinstellung jeder dynamischen Preisgestaltung.
Setze als Basispreis keinen Wunschwert, sondern einen Preis, zu dem du nachweislich gebucht wirst — und rechne Pflichtkosten wie die Reinigung ehrlich mit ein.
Leitfaden: Dynamische Preise für FerienwohnungenBuchungsfenster (Lead Time)
Buchungsfenster (englisch Lead Time) bezeichnet den Zeitraum zwischen dem Buchungsdatum und dem Anreisetag. Es zeigt, wie weit im Voraus deine Gäste typischerweise buchen — und unterscheidet sich stark nach Saison, Zielgruppe und Region.
Kenne dein typisches Buchungsfenster, bevor du bei leeren Terminen nervös wirst: Wenn deine Gäste meist kurzfristig buchen, ist ein freier Kalender in acht Wochen kein Alarmsignal. Pricing-Tools nutzen die verbleibende Vorlaufzeit, um Preise kurzfristig anzupassen.
Channel Manager
Channel Manager bezeichnet eine Software, die Kalender, Preise und Buchungen zwischen deinem zentralen System und mehreren Vertriebskanälen wie Airbnb, Booking.com und der eigenen Website synchronisiert. Er verhindert Doppelbuchungen und erspart die manuelle Pflege jedes einzelnen Portals.
Sobald du auf mehr als einem Portal inserierst, ist ein Channel Manager Pflicht — entweder als Teil deines PMS (etwa bei Smoobu) oder als eigenständiges Werkzeug wie Channex.
DAC7
DAC7 ist eine EU-Richtlinie, die Plattformen wie Airbnb und Booking.com verpflichtet, Umsätze und Stammdaten ihrer Anbieter jährlich an die Steuerbehörden zu melden. In Deutschland ist sie über das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) umgesetzt und gilt seit 2023.
Gehe davon aus, dass dein Finanzamt deine Portal-Umsätze kennt. Deklariere deine Vermietungseinkünfte vollständig und halte deine Buchungs- und Auszahlungsdaten sauber dokumentiert — ein PMS mit Buchhaltungs-Export hilft dabei.
Direktbuchung
Direktbuchung bezeichnet eine Buchung, die ohne Vermittlungsportal direkt bei dir zustande kommt — über deine eigene Website, per E-Mail oder Telefon. Dabei entfällt die Portal-Provision, und du besitzt die Gästedaten selbst, etwa für Stammgäste-Marketing.
Baue Direktbuchungen als zweites Standbein neben den Portalen auf, statt sie zu ersetzen: Eine buchbare eigene Website plus Stammgäste-Pflege senkt deine Provisionskosten Schritt für Schritt.
Leistung: Direktbuchung aufbauenDynamische Preisgestaltung
Dynamische Preisgestaltung ist die laufende Anpassung der Nachtpreise an Nachfrage, Saison, Wochentag und Buchungsvorlauf — statt einer starren Saisonpreisliste. In der Praxis übernimmt ein Pricing-Tool wie PriceLabs die tägliche Berechnung innerhalb eines von dir gesetzten Rahmens aus Basispreis, Unter- und Obergrenze.
Starte mit einem realistischen Basispreis und einer harten Preisuntergrenze, beobachte die Preisvorschläge zwei Wochen und schalte sie erst dann live. Der größte Hebel liegt in deinem Rahmen, nicht im Algorithmus.
Leitfaden: Dynamische Preise für FerienwohnungeniCal-Sync
iCal-Sync bezeichnet den Kalenderabgleich zwischen Portalen und Systemen über das iCalendar-Dateiformat: Jeder Kalender stellt eine URL bereit, die andere Systeme in Intervallen abrufen. Übertragen werden nur belegte Zeiträume — keine Preise, Gästedaten oder Buchungsdetails, und das mit teils deutlicher Verzögerung.
Für eine einzelne Wohnung auf zwei Portalen kann iCal-Sync reichen. Sobald Buchungsvolumen dazukommt, wechsle auf einen Channel Manager mit API-Anbindung — die Verzögerung des iCal-Abrufs ist ein reales Doppelbuchungsrisiko.
Kultur- und Tourismustaxe
Kultur- und Tourismustaxe ist die offizielle Bezeichnung der Hamburger Übernachtungssteuer: eine kommunale Steuer auf entgeltliche Übernachtungen, gestaffelt nach dem Netto-Übernachtungspreis pro Gast und Nacht. Steuerschuldner ist der Beherbergungsbetrieb — also der Vermieter, ausdrücklich auch bei privat vermieteten Ferienwohnungen.
Vermietest du in Hamburg, musst du die Taxe selbst anmelden und abführen — quartalsweise beim Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz. Mit dem kostenlosen Rechner auf tourismussteuer.de ermittelst du den Betrag pro Buchung automatisch.
Übernachtungssteuer Hamburg: Sätze und AnmeldungKurtaxe
Kurtaxe ist eine kommunale Abgabe, die Gäste in anerkannten Kur- und Erholungsorten pro Person und Übernachtung zahlen — meist als Gegenleistung für touristische Infrastruktur wie Strandzugang oder Gästekarte. Anders als bei einer Übernachtungssteuer schuldet sie der Gast; der Vermieter zieht sie in der Regel nur ein und führt sie an die Gemeinde ab.
Prüfe die Kurabgabensatzung deiner Gemeinde: Höhe, Saisonzeiten und Meldeweg unterscheiden sich von Ort zu Ort. Weise die Kurtaxe in Inserat und Buchungsbestätigung transparent aus, damit sie am Anreisetag keine Diskussion auslöst.
Lückentage (Orphan Days)
Lückentage (englisch Orphan Days) sind einzelne freie Nächte zwischen zwei Buchungen, die wegen des Mindestaufenthalts nicht buchbar sind und deshalb fast immer verfallen. Sie entstehen durch starre Aufenthaltsregeln und summieren sich über eine Saison zu spürbarem Umsatzverlust.
Aktiviere in deinem Pricing-Tool Gap-Regeln, die den Mindestaufenthalt nur für bestehende Lücken absenken. Bei sechs Ferienhäusern im Stubaital hat genau diese Steuerung — zusammen mit Preisuntergrenzen und saisonalen Mindestaufenthalten in PriceLabs — die Kalender-Löcher geschlossen; seitdem ist auch die Nebensaison ausgelastet.
Leitfaden: Lückentage und MindestaufenthaltMeldeschein
Meldeschein bezeichnet das Formular, mit dem Beherbergungsgäste ihre Identität nach dem Bundesmeldegesetz dokumentieren. Seit dem 1. Januar 2025 ist diese Hotelmeldepflicht für Gäste mit deutscher Staatsangehörigkeit entfallen; ausländische Gäste müssen weiterhin einen Meldeschein ausfüllen, wobei das Gesetz auch elektronische Verfahren zulässt.
Bilde den Meldeschein digital im Online-Check-in ab, statt Papier an der Tür auszufüllen — so bleibt dein Check-in auch für ausländische Gäste kontaktlos und rechtskonform. Kläre zusätzlich, ob deine Gemeinde eigene Meldepflichten für die Kurtaxe hat.
Mindestaufenthalt (Min-Stay)
Mindestaufenthalt (englisch Min-Stay) bezeichnet die kleinste Zahl an Nächten, die ein Gast buchen muss. Er schützt vor unrentablen Kurzbuchungen mit hohem Reinigungsaufwand — erzeugt aber Lückentage, wenn er zu starr über den ganzen Kalender gelegt wird.
Staffle den Mindestaufenthalt nach Saison und Buchungsfenster: länger in der Hauptsaison, kürzer in der Nebensaison und kurz vor Anreise. Pauschal überall dieselbe Regel kostet dich entweder Marge oder Belegung.
Leitfaden: Lückentage und MindestaufenthaltOTA
OTA (Online Travel Agency) ist der Sammelbegriff für Online-Buchungsportale wie Airbnb, Booking.com oder Vrbo, die Unterkünfte gegen Provision vermitteln. OTAs bringen Reichweite und Zahlungsabwicklung, behalten dafür aber einen Teil des Umsatzes und die Hoheit über die Gästebeziehung.
Nutze OTAs für das, was sie am besten können — Sichtbarkeit bei Neukunden — und hole wiederkehrende Gäste über Direktbuchung zu dir. Kalkuliere die Provision immer in deine Preisuntergrenze ein.
PMS
PMS (Property Management System) ist die zentrale Verwaltungssoftware eines Beherbergungsbetriebs: Es hält Buchungen, Kalender, Gästedaten und Preise an einem Ort und versorgt angeschlossene Werkzeuge wie Channel Manager, Pricing-Tool und Gästekommunikation mit denselben Daten. Beispiele sind Smoobu für kleinere Vermieter und Apaleo für größere Betriebe.
Wähle zuerst dein PMS und erst danach die restlichen Werkzeuge — es ist die Datenquelle, an der jede Automatisierung hängt. Ohne PMS tippst du bei jeder Übergabe Daten von Hand ab.
Leitfaden: Ferienwohnung automatisierenPreisuntergrenze (Minimum Price)
Preisuntergrenze (englisch Minimum Price) bezeichnet den Mindestpreis, unter den keine Nacht fällt — egal wie schwach die Nachfrage ist. Sie verhindert, dass ein Pricing-Tool Nächte unter die Kostenschwelle aus Reinigung, Verbrauch, Abnutzung und Provision rabattiert.
Rechne deine Untergrenze einmal ehrlich aus und trage sie als hartes Minimum in dein Tool ein — es ist die wichtigste einzelne Einstellung im ganzen Pricing-Setup. Eine Buchung, an der du draufzahlst, ist schlechter als eine leere Nacht.
Revenue Management
Revenue Management ist die systematische Steuerung von Preis und Verfügbarkeit mit dem Ziel, den Umsatz pro verfügbarer Nacht (RevPAR) zu maximieren — nicht die Auslastung. Bei Ferienwohnungen umfasst es vier Hebel: dynamische Preisgestaltung, Mindestaufenthalte, Lückentage-Steuerung und Preisuntergrenzen.
Starte mit dem Messen: ADR, Auslastung und RevPAR der letzten zwölf Monate zeigen dir, ob dein Problem beim Preis, bei der Belegung oder bei den Buchungsregeln liegt. Erst danach lohnt sich das Drehen an den Hebeln.
Pillar-Artikel: Revenue Management für FerienwohnungenRevPAR
RevPAR (Revenue per Available Rental) ist der Umsatz pro verfügbarer Nacht: Logis-Umsatz geteilt durch alle verfügbaren Nächte, verkaufte wie leere. Er verbindet Preisniveau und Belegung in einer Zahl und errechnet sich auch als ADR mal Auslastung — deshalb ist er die zentrale Steuerungsgröße im Revenue Management.
Miss deinen Erfolg am RevPAR statt an der Auslastung: Steigt er, verdienst du mehr — egal ob über höhere Preise oder mehr Belegung. Vergleiche ihn über die Jahre je Monat, nicht nur als Jahreswert.
RevPAR mit Rechenbeispielen erklärtSaisonprofil
Saisonprofil bezeichnet die typische Verteilung der Nachfrage einer Unterkunft über das Jahr — Hauptsaison, Nebensaison, Ferientermine, Feiertage und lokale Events. Pricing-Tools hinterlegen dieses Profil als Kurve, um die Nachtpreise saisonal um den Basispreis herum zu skalieren.
Prüfe nach dem Einrichten deines Pricing-Tools, ob das hinterlegte Saisonprofil zu deinem Standort passt — vor allem die Ferientermine deines Quellmarkts. Wirken einzelne Zeiträume absurd bepreist, liegt es meist am Profil oder Basispreis, nicht am Algorithmus.
Zahlungsabgleich
Zahlungsabgleich bezeichnet die Zuordnung jeder eingehenden Zahlung — Airbnb-Auszahlung, Booking.com-Abrechnung, Überweisung eines Direktbuchers — zur richtigen Buchung, sodass offene Posten auf einen Blick sichtbar sind. In der Praxis ist er meist teilautomatisiert: Das System ordnet zu, Sonderfälle prüfst du manuell.
Hänge den Zahlungsstatus an jede Buchung in deinem PMS und lass Zahlungslinks und Erinnerungen automatisch verschicken. So läufst du Restzahlungen nicht mehr hinterher und siehst Monatsumsätze ohne Excel-Abgleich.
Leitfaden: Ferienwohnung automatisierenEin Begriff fehlt? Schreib mir an mika@maisuites.de — oder stöbere in den ausführlichen Artikeln.