Übernachtungsteuer Berlin 2026: City Tax für Ferienwohnungen

Die Übernachtungsteuer in Berlin — meist City Tax genannt — beträgt 7,5 % des Nettoentgelts für die Übernachtung und gilt seit dem 01.01.2025 in dieser Höhe (vorher 5 %). Anders als Hamburg mit seinen Staffelbeträgen pro Person rechnet Berlin also prozentual vom Übernachtungspreis. Steuerschuldner bist du als Vermieter, ausdrücklich auch bei einer privat vermieteten Ferienwohnung. Die Anmeldung läuft seit 2026 quartalsweise und verpflichtend elektronisch beim Finanzamt Marzahn-Hellersdorf, Stichtag ist der 10. Tag nach Quartalsende. Wie du die Steuer korrekt berechnest, was zur Bemessungsgrundlage zählt (Achtung: die Reinigungsgebühr gehört dazu) und welche Fehler dich Geld kosten, klärt dieser Artikel.

Hinweis: Dieser Artikel fasst die offiziellen Angaben der Berliner Senatsverwaltung für Finanzen zusammen, ersetzt aber keine Steuerberatung. Verbindlich sind das Übernachtungsteuergesetz (ÜnStG) und die Auskunft des Finanzamts.

Was ist die Übernachtungsteuer (City Tax) in Berlin?

Die Übernachtungsteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer des Landes Berlin auf entgeltliche Übernachtungen in Beherbergungsbetrieben — umgangssprachlich City Tax, Bettensteuer oder Übernachtungssteuer genannt. Berlin erhebt sie seit dem 01.01.2014 auf Grundlage des Übernachtungsteuergesetzes (ÜnStG); die offiziellen Informationen bündelt die FAQ-Seite der Senatsverwaltung für Finanzen.

Beherbergungsbetrieb ist laut dem Leitfaden zur Übernachtungsteuer (PDF) jeder, der kurzfristige Übernachtungsmöglichkeiten gegen Entgelt bereitstellt — Hotels und Pensionen genauso wie Ferienwohnungen und Privatunterkünfte. Selbst die entgeltliche Vermietung einer Couch zählt. Auf Rechtsform, Gewerbeanmeldung oder Größe kommt es nicht an.

Die Steuer ist indirekt konstruiert: Du schuldest sie als Betrieb, darfst sie aber über das Übernachtungsentgelt an deine Gäste weitergeben. Zuständig ist für ganz Berlin zentral das Finanzamt Marzahn-Hellersdorf.

Wie hoch ist die Übernachtungsteuer in Berlin 2026?

Die Steuer beträgt 7,5 % des Nettoentgelts für die Übernachtung — ohne Umsatzsteuer, ohne Übernachtungsteuer selbst und ohne Nebenkosten wie Frühstück. Der Satz wurde laut Senatsverwaltung für Finanzen zum 01.01.2025 von 5 % auf 7,5 % angehoben.

Entscheidend für deine Kalkulation ist, was in die Bemessungsgrundlage einfließt. Der Leitfaden der Steuerverwaltung zählt gesondert berechnete Nebenleistungen, die unmittelbar zur Beherbergung gehören, ausdrücklich dazu:

Für Ferienwohnungen ist die erste Spalte die wichtigste Erkenntnis: Die separat ausgewiesene Endreinigung gehört in die Bemessungsgrundlage — wer sie weglässt, meldet zu wenig an.

Beispielrechnung (frei gewählte Werte): Deine Ferienwohnung kostet 120 € netto pro Nacht, dazu kommen 80 € Endreinigung. Zwei Gäste bleiben vier Nächte. Bemessungsgrundlage: 4 × 120 € + 80 € = 560 €. Übernachtungsteuer: 560 € × 7,5 % = 42 €. Die Personenzahl spielt — anders als bei der Hamburger Staffel — keine Rolle; wie die Hansestadt stattdessen mit Pauschalbeträgen pro Gast rechnet, zeigt der Artikel zur Tourismussteuer in Hamburg.

Zwei Feinheiten aus dem Leitfaden: Zahlt der Gast an ein Buchungsportal und du kennst sein tatsächliches Entgelt nicht, darf die Bemessungsgrundlage geschätzt werden — etwa anhand deines veröffentlichten Zimmerpreises. Und wälzt du die Steuer auf den Gast ab, wird sie Teil des Entgelts, auf das die ermäßigte Umsatzsteuer von 7 % anfällt (relevant, wenn du nicht Kleinunternehmer bist).

Wer muss die City Tax zahlen — auch private FeWo-Vermieter?

Ja: Steuerschuldner ist der Beherbergungsbetrieb, und dazu zählen private Vermieter und Vermieter von Ferienwohnungen ausdrücklich. Eine Bagatellgrenze nach Größe oder Umsatz gibt es nicht, und die früheren Ausnahmen sind fast vollständig abgeschafft:

• Geschäftsreisende: Seit dem 01.04.2024 sind auch beruflich veranlasste Übernachtungen steuerpflichtig. Die alte Befreiung per Arbeitgeberbestätigung gilt nur noch übergangsweise für Buchungen, die bis zum 31.03.2024 rechtsverbindlich vereinbart wurden.
• Langzeitgäste: Die 21-Tage-Regelung — Steuerfreiheit ab der 22. zusammenhängenden Übernachtung — ist laut Senatsverwaltung für Finanzen zum 01.01.2025 entfallen.
• Kleine Betriebe: Die 10-Betten-Grenze, die bisher über den Anmeldungszeitraum entschied, ist zum 01.01.2026 weggefallen — seitdem gelten für alle Betriebe dieselben Regeln.

Steuerfrei bleiben nur Übernachtungen, die der Grundbefriedigung des Lebensbedarfs dienen: etwa die Unterbringung von Obdachlosen und Asylsuchenden, ärztlich verordnete Patientenaufenthalte, genehmigte Klassenfahrten (mit Schulbescheinigung) oder Begleitpersonen von Menschen mit Behinderung. Für eine klassische Ferienwohnung sind das Randfälle — plane die Steuer also für praktisch jede Buchung ein.

Wie meldest du die Übernachtungsteuer in Berlin an? Schritt für Schritt

Das Verfahren besteht aus einer einmaligen Anzeige deines Betriebs und danach quartalsweisen Steueranmeldungen, bei denen du die Steuer selbst berechnest und zeitgleich zahlst. So gehst du laut service.berlin.de vor:

1. Betrieb anzeigen. Den Beginn (und später das Ende) deiner Vermietung musst du innerhalb einer Woche schriftlich oder elektronisch dem Finanzamt Marzahn-Hellersdorf anzeigen. Das Formular „Anzeige für Beherbergungsbetriebe" findest du bei den Downloads der Senatsverwaltung für Finanzen; die Online-Anzeige geht über Mein ELSTER unter „Sonstige Formulare nur für Berlin, Bremen und Hamburg".
2. Aufzeichnungen führen. Für die Anmeldung brauchst du je Quartal die Gesamtzahl der Übernachtungen (Nächte × Personen), die steuerpflichtigen Übernachtungen und die Entgelte. Deine Buchhaltung und Buchungsbelege musst du nach den allgemeinen Regeln geordnet aufbewahren.
3. Steuer berechnen. Nettoentgelt je Buchung inklusive steuerpflichtiger Nebenleistungen (z. B. Endreinigung) ermitteln und mit 7,5 % multiplizieren.
4. Steueranmeldung elektronisch abgeben. Seit dem 01.01.2026 ist die elektronische Übermittlung verpflichtend — die Anmeldung läuft ebenfalls über Mein ELSTER. Nur in begründeten Härtefällen kann das Finanzamt auf Antrag darauf verzichten.
5. Zeitgleich zahlen. Die Übernachtungsteuer ist eine Anmeldesteuer: Du führst den selbst berechneten Betrag mit Abgabe der Anmeldung ab. Einen Steuerbescheid bekommst du nur, wenn das Finanzamt abweicht oder du nicht anmeldest — dann drohen Schätzung sowie Säumnis- und Verspätungszuschläge.

Die Daten aus Schritt 2 und 3 — Gäste, Nächte, Entgelte — liegen in deinem Channel-Manager oder deiner Property-Management-Software längst vor. Bei meinen eigenen Ferienwohnungen laufen Gästedaten und Preise vollständig automatisiert durch das System; solche Meldepflichten sind dann ein Export statt einer Fleißarbeit. Wie du deinen Betrieb so aufstellst, zeigt der Leitfaden Ferienwohnung automatisieren; die Werkzeuge, mit denen ich das in Projekten umsetze, findest du in meinem Technik-Setup.

Welche Fristen gelten für die Steueranmeldung?

Seit dem 01.01.2026 ist der Anmeldungszeitraum für alle Betriebe einheitlich das Kalendervierteljahr, die Steueranmeldung muss bis zum 10. Tag nach Quartalsende beim Finanzamt eingehen — also zum 10. Januar, 10. April, 10. Juli und 10. Oktober. Eine Dauerfristverlängerung wie bei der Umsatzsteuer gibt es nicht.

Merke dir zusätzlich die Wochenfrist für die Betriebsanzeige: Beginn, Übernahme und Ende der Vermietung sind jeweils innerhalb einer Woche anzuzeigen. Und kalkuliere die 7,5 % von Anfang an in deine Preise ein — wie du Preise systematisch statt aus dem Bauch heraus setzt, erklärt der Grundlagen-Artikel zum Revenue Management für Ferienwohnungen.

Was gilt neben der Steuer: Zweckentfremdungsverbot und Registriernummer

Die City Tax ist nur eine von zwei Berliner Pflichten für Kurzzeitvermieter. Unabhängig davon gilt seit 2014 das Zweckentfremdungsverbot: Wer Wohnraum als Ferienwohnung anbieten will, braucht laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung grundsätzlich vorab eine Genehmigung des Bezirksamts. Die dabei vergebene Registriernummer muss seit dem 01.08.2018 in jedem Inserat öffentlich sichtbar sein, insbesondere auf Internetportalen. Wer nur zeitweise einen Teil der eigenen Hauptwohnung vermietet (maximal 49 % der Wohnfläche), braucht keine Genehmigung, sondern nur eine kostenlose Anzeige beim Bezirksamt.

Neu in 2026: Der Senat hat am 31.03.2026 beschlossen, das Gesetz an die EU-Kurzzeitvermietungs-Verordnung anzupassen. Ab dem 20.05.2026 müssen Online-Plattformen laut der Pressemitteilung des Senats die Daten hinter den Registrierungsnummern regelmäßig an eine zentrale digitale Stelle melden — die Bezirke können damit deutlich leichter prüfen, ob ein Inserat genehmigt ist. Ohne saubere Registrierung wird Vermieten in Berlin also spürbar riskanter.

Typische Fehler bei der Übernachtungsteuer in Berlin

Die meisten Fehler entstehen durch veraltete Informationen — das Berliner Recht hat sich 2024, 2025 und 2026 gleich dreimal geändert. Diese fünf Punkte gehen am häufigsten schief:

• Reinigungsgebühr nicht mitgerechnet. Gesondert berechnete Nebenleistungen wie Endreinigung, Bettwäsche oder Zustellbetten gehören in die Bemessungsgrundlage. Nur Verpflegung, Parken und Internet bleiben draußen.
• Geschäftsreisende weiter befreit. Arbeitgeberbestätigungen befreien seit dem 01.04.2024 nicht mehr. Wer sie noch akzeptiert und die Steuer nicht abführt, trägt die Differenz selbst.
• Mit 5 % gerechnet. Alte Vorlagen und Blogartikel nennen noch den Satz von vor 2025. Seit dem 01.01.2025 gelten 7,5 %.
• No-Show und Stornierung verwechselt. Storniert der Gast vor Anreise, fällt keine Steuer an — die Stornogebühr ist kein Übernachtungsentgelt. Erscheint er aber ohne Stornierung nicht und zahlt trotzdem („No-Show"), ist das Entgelt steuerpflichtig, weil du die Unterkunft bereitgehalten hast.
• Papieranmeldung oder Monatsrhythmus aus Gewohnheit. Seit 2026 gilt für alle das Kalendervierteljahr und die Pflicht zur elektronischen Abgabe — die alte 10-Betten-Regel und die Papierform sind Geschichte.

Fazit: Prozentsatz statt Staffel — aber drei Pflichten im Blick behalten

Die Berliner City Tax ist rechnerisch einfacher als die Hamburger Staffel: 7,5 % auf das Nettoentgelt inklusive Reinigung, quartalsweise elektronisch anmelden, bis zum 10. nach Quartalsende zahlen. Anspruchsvoller ist das Drumherum aus Betriebsanzeige beim Finanzamt, Zweckentfremdungsgenehmigung und Registriernummer. Dein nächster Schritt: Prüfe, ob dein Betrieb beim Finanzamt Marzahn-Hellersdorf angezeigt ist und deine Registriernummer in jedem Inserat steht — und stelle deine Buchungsdaten so auf, dass die Quartalsanmeldung ein Export ist und keine Handarbeit.

Häufige Fragen

01Wie hoch ist die Übernachtungsteuer in Berlin 2026?+

Die Übernachtungsteuer (City Tax) beträgt 7,5 % des Nettoentgelts für die Übernachtung — ohne Umsatzsteuer und ohne Nebenkosten wie Frühstück. Der Satz gilt seit dem 01.01.2025; davor waren es 5 %. Anders als in Hamburg gibt es keine Staffelbeträge pro Person, sondern einen Prozentsatz auf den Übernachtungspreis.

02Müssen private Ferienwohnungs-Vermieter die City Tax in Berlin zahlen?+

Ja. Das Übernachtungsteuergesetz erfasst ausdrücklich auch Ferienwohnungen und Privatunterkünfte — sogar die entgeltliche Vermietung einer Couch gilt als Beherbergung. Steuerschuldner ist der Beherbergungsbetrieb, also du als Vermieter. Du darfst die Steuer über den Übernachtungspreis an deine Gäste weitergeben.

03Sind Geschäftsreisende in Berlin von der Übernachtungsteuer befreit?+

Nein. Seit dem 01.04.2024 sind auch beruflich veranlasste Übernachtungen steuerpflichtig. Die frühere Befreiung mit Arbeitgeberbestätigung gilt nur noch für Übernachtungen, die bis zum 31.03.2024 rechtsverbindlich vereinbart wurden.

04Bis wann muss die Übernachtungsteuer in Berlin angemeldet werden?+

Seit 2026 ist der Anmeldungszeitraum für alle Betriebe das Kalendervierteljahr. Die Steueranmeldung muss bis zum 10. Tag nach Quartalsende elektronisch beim Finanzamt Marzahn-Hellersdorf eingehen — also zum 10. Januar, 10. April, 10. Juli und 10. Oktober. Die Steuer ist zeitgleich zu zahlen.

05Gilt die 21-Tage-Regel bei der Berliner City Tax noch?+

Nein. Bis Ende 2024 waren Übernachtungen ab der 22. zusammenhängenden Nacht im selben Betrieb steuerfrei. Diese Ausnahme ist zum 01.01.2025 entfallen — seitdem sind auch längere Aufenthalte durchgängig steuerpflichtig.